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70城房价指数37个月上行 2014年地产调控 放松的背景是什么

2022年06月10日
       程凯最近发生了一件新事。货币政策负责人与财政政策负责人打了“嘴仗”。不管是非对错, 首先我觉得能说出来有礼貌是件好事。本来, 政策制定和执行的效果需要讨论。原因在于我们所面临的经济现实是复杂且不可预测的。如果我们不讨论和争论, 我们将牺牲政策的效率。因此, 我们愿意相信,

双方的目标是把政策研究好、落实好。毕竟大家的方向都是一样的, 就是经济要好起来。谈到经济现实的不可预测性, 我被另一组研究数据所吸引。本研究第一作者为中国人民银行参赞、原调查统计司司长盛松成。当然, 题为“本轮房价上涨的六大特点与调控政策”的文章已经标注了“本文仅反映作者观点, 不代表其所在机构的观点”。核心数据是, 国家统计局公布的70个城市新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上涨。在此期间, 全国新建商品住宅价格大幅上涨, 增长 20.4%。本文将这一轮强劲增长总结为六个特点:一是房价长期上涨, 涨幅较大;二是房价在三四线城市首次大幅上涨;三、三四线城市房地产市场热度超过一二线城市;四、房价涨幅存在分歧和经济增长;五是监管政策不断升级强化空前的;六是调控政策缺乏预期管理, 公众对房地产市场保持看涨预期。应该说, 概括这六个特征并不难, 因为这实际上是对经济现象的概括和描述。我特别关心的是这种长期上涨的背景, 或者说是什么原因?在本次分析中, 本轮房价上涨和调控政策被认为具有三个背景:“2014年下半年房地产调控放松是在经济持续低迷、政府债务问题和房地产调控的背景下出台的。房地产企业资金问题。
       ”即2014年下半年, 经济下行压力加大, 政府债务问题越来越严重, 房地产企业资金风险加大, 继而之前的房地产监管突然放松了, 这种背景分析恰好是我一直在关注的, 为此, 我特地找到了我在2014年国庆长假期间在“地平线”专栏写的那篇文章,

当时房地产监管一下子放松了, “杨妈喊你去看房, 以后选房就像炒股一样。” “国庆前一天, 央行妈妈叫大家看房!关心楼市的人普遍了解事情的来龙去脉。其实央行已经放宽了对银行业的限制, 金融机构, 主要是通过放宽购房贷款的限制。对于首套房贷款, 首套房贷款计入首套房贷, 利率至少为30%。已经取消或者完全没有贷款额度, 第二套房子、三套房子甚至更多的房子都可以贷, 具体情况看银行自己。”这段话当时描述描述了政策事实。回顾我当时的分析和预测, 也有很多极其幼稚的地方。我肯定了刚性需求的存在, 并确定在央行宽松政策的刺激下, 房价会上涨。
       不过,

我认为真正的只有北京、上海、广州、深圳等一线城市才能“保”涨, 因为刚性需求是最多、最强的, 而央行房贷政策的放松才是真正的“保”。让刚需买房。
       事实证明, 买房的人不仅是刚需, 也是投机者, 不仅在一线城市, 因为在一线城市房价“翻倍暴涨”后, 房贷政策再次收紧(一线城市率先“翻倍暴涨”)。
       事实上, 该市的限购政策并没有放松), 而且越来越紧。因此, 在房贷政策没有收紧或收紧缓慢的地方, 强大的“购买力”立即蔓延开来。因此, 在所谓的六大特征中, 我们看到了所谓的“三四线城市房价首次大幅上涨”, “三四线城市房地产市场已经超过一二线城市。”事实上, 这种描述并不是很准确。实际情况也就是一线先涨, 等一线被限购贷打压后, 三四线城市又会再涨。这个时候, 三四线城市自然会比一二线城市更受欢迎。从一开始的数据看, 2015年5月至2018年5月, 70个城市新建住宅价格指数连续37个月上涨。起点其实应该是2014年房地产调控放松,

而背景2014年房地产调控的放松是什么?其实就是救命。救援的解决方法是什么?很难说不是央行放宽了房贷限制。
       这是我37个月后的回顾和分析。可能还是很幼稚。因果关系还是值得探讨的, 但经济现象没有问题。
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